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Según el Indec, la población de la Argentina alcanzó en 2018 44,5 millones de habitantes, agrupados en 13,3 millones de hogares. De estos, la información oficial consigna que alrededor de cuatro millones ocupan viviendas que tienen problemas de calidad, carencia de servicios básicos o hacinamiento. Este constituiría el TODO : Revisar HTML LN9 déficit habitacional . Los estudios realizados permiten estimar, además, que 2,5 millones de casos de ese déficit podrían resolverse con refacciones y mejoras de infraestructura, mientras que 1,5 millones serían solo solucionados con nuevas construcciones. Sin que exista una información precisa, resulta claro que la mayor proporción de este faltante se relaciona con familias que ocupan viviendas precarias sin título de propiedad. Muchas de ellas son "alquiladas" a quienes no tienen título formal ni legal.
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Disponer de "techo propio", con título en forma, se valora en nuestra tradición como un logro y un factor de seguridad frente al futuro. Aun fuera de la precariedad, tiene más prestigio social la propiedad de la vivienda que el alquiler. Tal vez lo sea porque la movilidad geográfica de las personas en la Argentina tiene menor entidad que la observada en otros países. La valoración social ha sido determinante de las políticas oficiales para resolver el déficit habitacional. Los programas asistidos de una u otra forma por el Estado han apuntado a otorgar en propiedad las viviendas. No se ha fomentado la inversión en casas o departamentos para alquilar.
Sin embargo, paradójicamente, cuando se legisló sobre alquileres se lo hizo con un claro sesgo en favor de los inquilinos y en contra del interés de los propietarios, con el consecuente desaliento a la construcción de viviendas para renta. Se favoreció así a los inquilinos ya ocupantes en desmedro de los futuros necesitados de alquilar.
La difícil situación económica actual, tanto para las familias como para los gobiernos, sean el nacional, provinciales o municipales, hace virtualmente imposible resolver, y aun disminuir, el déficit habitacional. Según Juan Maquieyra, presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, hay 130.000 familias sin vivienda o solo con vivienda precaria en CABA. El programa de atención a la familia en situación de calle de la Capital incluye a 9177 personas que perciben el subsidio habitacional de ese programa para alquilar habitaciones en hoteles o viviendas. Las finanzas públicas no dan para mucho más.
Un reciente fallo judicial de primera instancia dispuso, ante una demanda de amparo interpuesta por una madre con dos chicos uno de ellos con diagnóstico de autismo-, que se diera solución a su problema habitacional hasta que mejorara su situación, proveyéndole una casa bajo la figura de "comodato social". El fallo se apoyó en el artículo 14 bis de la Constitución nacional, que establece el derecho de todo habitante a acceder a una vivienda digna. La Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo confirmó la sentencia, al señalar que "el comodato permitía garantizar la seguridad y estabilidad de la tenencia, que es uno de los aspectos propios del derecho a la vivienda".
No fue el primer caso. Ya la Corte Suprema se había pronunciado hace unos años de un modo similar, aunque sin recurrir a la figura del comodato. Esta respuesta judicial resulta factible solo para casos individuales, pues se volvería imposible si la demanda se extendiera a todo el déficit habitacional. El otorgamiento de derechos de carácter difuso sin conectarlos con obligaciones muestra los rasgos populistas que caracterizaron las reformas constitucionales desde 1949. Es la realidad más que los deseos lo que dará la medida de la solución del problema de vivienda de los ciudadanos carenciados.
El desafío está en buscar la forma de comenzar a paliar esta carencia imaginando nuevos modos de financiación y de gestión constructiva. El gobierno nacional puso en marcha en 2013 el denominado plan Procrear. Se trata de préstamos en pesos en condiciones de plazos y tasas de interés más generosas que las prevalecientes en el mercado. Gran parte del fondeo provenía del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, constituido inicialmente con la confiscación de ahorros acumulados por quienes se adhirieron al régimen jubilatorio de capitalización. Posteriormente, se introdujo a los préstamos un factor de ajuste, la unidad de valor adquisitivo (UVA). La fuerte demanda hizo necesario establecer un cupo. Sin embargo, la aceleración de la inflación generó temor de tomar créditos indexados. Fue así como a partir de mediados de 2018 comenzó a declinar la demanda de esta línea de financiación de la vivienda.
Habrá que diseñar planes para que el Estado pueda apoyar la iniciativa privada en la construcción de viviendas mediante desgravaciones, bonos aplicables a deudas impositivas, diferimientos, o disponiendo de tierras fiscales, de las cuales una parte vaya para retribuir al desarrollador. Iniciativas como las del Instituto de Vivienda de la Ciudad son plausibles, así como las de varias provincias. Deberían extenderse en un auténtico desafío a la imaginación, involucrando no solo al Estado, sino también a las ONG y a la iniciativa privada para lograr soluciones realistas dirigidas a satisfacer en todo lo posible la necesidad de techo de las familias de menos recursos.
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